プロも間違う「測量図」について

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静岡県東部の現地スタッフをさせていただいております、佐野友美と申します。

静岡県東部で、宅地建物取引士と行政書士の活動をしております。

 

不動産会社を介して不動産取引を行う時、必ず目にするもの・・・

それは、取引対象の不動産について細かく説明するための、重要事項説明書です。

 

私はその、重要事項説明書の作製や、他の方が作製した重要事項説明書のチェックなども併せて行っております。

 

私が重要事項説明書のチェックをするとき、よく指摘をさせていただくのが「測量図」についてです。

 

測量図にはいくつかの種類もあり、プロでもその取扱いを間違えることがありますので、今回は「測量図」について、まとめてみます。

 

 

■測量図とは

 

測量図とは、地形の形、広さなどを計算し、図に示した物になります。

重要事項説明で説明する測量図には、所属する宅地建物取引業保証協会により、下記の種類の測量図が示されます。

●公益社団法人 全日本不動産協会(全日)

・・・確定測量図、現況測量図、地積測量図を説明

 

●公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会(全宅)

・・・確定測量図、現況測量図、地積測量図を説明

 

●一般社団法人不動産流通経営協会(FRK)

・・・測量図、確定測量図を説明

 

まとめますと、上記3団体で説明しているのは、

①確定測量図

②現況測量図

③測量図

④地積測量図

これら4種類、ということになります。(実際にはもっと種類があります)

 

それぞれに違いを確認してみましょう。

 

①確定測量図(全日・全宅・FRKで説明)

 

こちらの定義は、

全ての隣地(道路を含む)について隣地所有者等の立会い(境界確定)を得て、資格ある者によって作製されたもの、

とされています。

 

ポイントは、

・全ての隣接地土地所有者(自治体含む)と境界点を確認

・確認された境界点を測量士又は土地家屋調査士が観測して図面化

この2つの要素があり、大変信頼のできる図面です。

 

②現況測量図(全日・全宅で説明)

 

こちらの定義は、

確定測量図以外のもの

とされています。

 

ですので、隣接地土地所有者との立会いが無くても作製可能ですし、資格のない方でも作製可能です。(簡易的な器具でもある程度の表現は可能)

隣接地土地所有者の立会いが無くとも、現地に杭や金属標などで境界が明示されている状況であれば、観測と図面作成の技量だけ考えればよいという手軽さがあり、また、作製コストの安さにも魅力があります。

ただし、現地に境界の明示がされていない場合は、参考図程度の資料となりますので、過度な信頼は禁物です。

 

③測量図(FRKで説明)

 

こちらの定義は、

国または地方公共団体が所有または管理する道路との境界を除き、隣地所有者等の立会いを得て、資格ある者により作製されたもの、

とのことです。

 

ポイントは3つあり、

・隣接地土地所有者と立会いして境界点を確認

・その境界点を測量士又は土地家屋調査士の資格を持った者により観測、図面化

・道路、水路、官地など、行政が持つ土地との境界立会いは不要

意味合いとしては、権利の境を図で表したものというよりは、占有の範囲を図にしたものという色合いが強いように感じます。確定測量図と現況測量図の中間に位置しているような印象です。

 

④地積測量図(全日・FRKで説明)

 

こちらの定義は、

分筆登記等の際に添付される測量図で、登記所に申請書類として保管されているもの

とされており、「確定測量図であるとは限りません」との注釈も入ります。

登記所(法務局)という公的機関に保管されているものなので安心できそうと錯覚してしまいますが、その実態は玉石混交といえます。法改正のあった平成17年以降に作製されたものについては、その信頼性が高くなっています。

 

■どれがいいの?

 

結論から言うと、確定測量図に基づいて法務局で手続き(地積更正登記)された地積測量図が一番信頼できると考えますが、取引の期間やコスト面から、一般的であるとは言えません。ここまでを求める場合とは、我々宅建業者が、土地の加工を前提とした仕入れをするときなどです。

 

単に住まいとして検討される方であれば、現況測量+隣接地土地所有者との確認だけでも、占有境(使用境)の確認としての効果があり、トラブルを未然に防ぐことができます。

 

■まとめ

取引の際に、不動産会社から、

「こちらの物件は測量図があるのでご安心ください」

といわれたら、どうお感じになりますか?

 

一瞬、安心してしまいそうですが、まずは確認すべきはその測量図の性格ですね。

測量図の種類によっては、必ずしも安心できるものでない、ということがこのブログで伝わりましたら幸いです。

 

不動産取引は交渉によってさまざまな条件が設定できます。

取引の用途に合わせて、これら測量図の作製についても、交渉なさることをおすすめしたいとおもっています。

 

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