静岡県東部の現地スタッフをさせていただいております、佐野友美と申します。
静岡県東部で、宅地建物取引士と行政書士の活動をしております。
12月某日、不動産の調査をさせて戴きました。
大きな金額が動く不動産取引ですから、調査は失敗が許されません。
私は不動産業界に25年以上おりますが、この不動産の調査は、毎回緊張感を持って臨みます。
この不動産の調査の結果は、重要事項説明書として、A4サイズ約15ページのレポートにまとめます。
別荘地は市街地と異なり、規約などのさまざまなローカルルールの存在や、森林法などの法規制、道路やライフラインの敷設方法が独特な場合があるので気を遣います。
一例をあげますと、この道路をご覧ください。
見たところ、特になんてことない普通の道路ですね。
しかしこの道路、
このように、個人の所有地を含んで利用されています。
（道の形態が資料とまったく違っています）
市街地の場合ですと、道路として使用されている部分の地目（登記簿上の土地の種類）を「公衆用道路」に変更し、固定資産税の支払いを免除してもらうことが多いです。
そして地目が公衆用道路になっていると、資料を見た段階で道路としての使用状況が見えてきます。しかし、別荘地で土地の固定資産税が高くない場合に、わざわざ地目を「公衆用道路」にせず、そのまま「宅地」としている例が散見されます。今回の調査対象の物件も「宅地」のままでした。
事前にgooglemapや国土地理院の航空写真等を活用し、事前に道路状況を予測はしておきますが、確信するのは現地を訪問し、周辺の状況を確認してからです。
行政に道路として管理されている部分は、たとえ個人の所有地であっても、自由な使用が禁じられることがあります。
このような事情がある場合、我々宅建業者は、取引の当事者の皆様に、あらかじめ重要事項として説明をしなければなりません。
これらをどうやって調べるかといいますと、法務局で購入できる資料（公図・地積測量図など）と現地を照合すれば、ある程度の判断はできます。
（今回は所有者様が事前に調べてくれていたので、スムーズでした）
不動産の調査は調査する人ごと、パターンといいますか、流れがあると思います。
私の場合は、
①法務局での資料購入
↓
②現地を訪問して、現地と資料の照合
↓
③役所にて、資料・現地から収集した情報について確認と、法規制や、ハザードマップの調査
このような手順で行います。
最近ではインターネットを介して、法規制などについて、事前に調べることができるようになった自治体が増えてきました。
私は普段、静岡県の外でも活動しておりますので、このインターネットでの情報提供は大変助かっています。
ちなみに別荘地の調査は、「市町村」だけでは完結せず、「市町村」を回った後に「県」にまで調査や確認に行くことがあります。
（今回の調査では、車で約1時間離れた県の支所への訪問が必要になりました）
ですので遠方の物件で調査の予定を入れた日は、その他の予定を入れられません。
このようにして作成された重要事項説明書の原案が、営業担当者さんの手に渡り、様々な人のチェックと微調整を経て、皆様に提供されます。
いろいろとややこしいことが書かれていることもありますが、安心・安全な取引を目指して作成しておりますので、是非ともご活用くださいませ。
重要事項説明中のご不明な点は、担当の宅地建物取引士さんに遠慮なく確認してくださいね。
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