神奈川県から長野県松本市へUターン移住して5年目。ブログスタッフの双葉です。
日本マウントでは、地方の別荘や中古住宅の売却の仲介を積極的にサポートしています。
特に松本市四賀地区には支社があり、現地スタッフによる『四賀きま移住相談室』も開設。移住希望者への相談対応や空き家紹介など、きめ細かい支援を行っています。
今回は、松本市のなかでも自然豊かで移住者に人気の高い四賀地区にある古民家の売却を検討されている方に向けて、売却の流れや注意点、四賀地区の魅力について詳しくご紹介します。
目次
古民家の定義と売れにくいとされる理由
まずは古民家の特徴を把握しましょう
まずは、 どういった建物が古民家にあたるのか確認してみましょう。売却したい物件が古民家にあたる場合は、売れやすくなるよう工夫や対策が必要です。
古民家の定義とは
「古民家」という言葉に明確な法律上の基準はありませんが、一般的には以下の条件が当てはまる住宅を指します。
●築50年以上が経過している日本の住宅
●昭和25年以前に建てられた建物
●伝統的な木造軸組工法で建てられている住宅
もし、お手元の物件がこれらに該当する場合は、「古民家」としての売却を視野に入れた準備が必要です。
古民家が売れにくい理由
古民家は、一般住宅と比べて売却が難しい場合があります。主な理由は、以下のようなものです。
- 建物の資産価値が低く需要が低い
古民家は、築年数が古いため、建物の資産価値が大幅に下がっているケースが多いです。需要も限られている傾向があります。
- 耐震性への不安
築年数が古いと1981年6月1日以降の新耐震基準を満たしていない場合があります。また、古いと建物自体の強度が下がっている可能性があるので、耐震面で不安を抱く方は多いです。
- 住宅ローン審査に通らない場合がある
築年数が古いほど金融機関の担保評価が下がる傾向にあるので、ローン審査に通りにくくなります。
築年数が古いゆえのデメリットはありますが、古民家には趣や歴史的価値があり、リノベーションやカフェ、民泊などに活用したいというニーズも多くあります。購入希望者の目線に立って売却戦略を立てることが大切です。
古民家を売却する5つの方法と注意点
売却方法は大きく分けて5つ
古民家を売却したい時には、いくつかの方法があります。それぞれのメリットデメリットを比較して、ご自身に合った方法を選びましょう。
1.古家付き土地として売る
「古家付き土地」とは、資産価値がほぼない建物が建っている土地のことです。解体費用がかからず、売主の費用負担を抑えられるというメリットがあります。
ただし、買主から解体費用分の値引きをもとめられたり、契約不適合責任を問われるリスクがある点は注意が必要です。
2.リフォームして売る
古民家をそのまま売るのでは無く、外装や内装、設備など一部をリフォームしてから売る方法もあります。リフォームをすると売れやすくなり、売却価格も高くなる傾向があります。
ただ、リフォーム費用の負担は売主にかかるため、リフォームは必要最低限にしましょう。買主のニーズに合わせてリフォームする余地も無くなるので、フルリフォームは避けた方が無難です。
3.更地にして売る
建物の傷みや老朽化が激しい場合は、更地にしてから売る方法も検討しましょう。更地にすると、土地だけを買いたい人や新築を考えている人にアプローチしやすくなります。
デメリットは、買い手が見つからないうちに解体・撤去費用がかかる点です。また、建物が無くなると固定資産税の軽減措置が無くなるため、そのあたりも考慮する必要があります。
4.不動産会社に買い取ってもらう
個人では無く、不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法もあります。買取にすると現金化までがスピーディーというメリットがある反面、売却価格は相場よりも低くなる傾向があります。少しでも早く手放したいという場合に向いた方法と言えるでしょう。
5.空き家バンクを利用する
自治体運営の「空き家バンク」を活用すれば、費用を抑えて売却できます。地域密着型のマッチングが可能で、移住希望者に情報が届きやすい反面、交渉や契約手続きは手間がかかる場合もあります。
古民家を売る前の７つの準備
売却前に専門家の意見を聞くのが大切です
古民家を少しでも売れやすくするには、売却前の準備が大切です。ポイントを抑えて少しでも高い売却を成功させましょう。
1.ホームインスペクションを受ける
まずは、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を受けるのがおすすめです。雨漏り、シロアリ、構造上の欠陥など隠れた不具合を発見しやすくなります。建物の状態を正確に把握していると、修繕や価格交渉の材料にできます。
2.土地の境界を確認する
測量や隣地との協議によって、土地の境界ははっきりしておきましょう。境界が曖昧なことによるトラブルを未然に防ぐことができます。
3.埋設物がないか確認する
敷地内に、過去の廃棄物や埋められた古井戸などがないか確認しましょう。売却後に見つかった場合は、買主から契約不適合責任を問われる可能性があるため、事前に調査を行って撤去するか、契約書に明記しましょう。
4.残置物を処分する
残置物とは、不要な家電や家具などのことです。古民家を売却する場合は、残置物がない状態で物件を引渡すことが原則です。
残置物が残っていると不動産会社が仲介してくれない、解体工事を始められないといった問題が起こるので、事前に撤去や処分を行いましょう。
5.売却相場を調べる
古民家を売る前には、売却相場を調べたり、複数の不動産会社から見積もりを取るようにしましょう。売却前に適正価格を知ることが大切です。
6.補助制度がないか調べる
解体やリフォームを行う前に、活用できる補助金や助成金がないかチェックしましょう。国や地方自治体は空き家対策に力を入れているため、空き家の売却やリフォーム、解体などを行う場合に特例が適用される場合があります。
7.瑕疵や欠点は正直に伝える
建物ごと売却する場合は、建物の不具合を隠さずに伝えるようにしましょう。売買契約後に発覚すると、買主から損害賠償を求められることもあります。
松本市四賀地区の魅力とは？
のどかな里山風景
古民家売却時のポイントが分かったところで、松本市四賀地区の魅力について触れてみましょう。
アクセスの良さと自然が共存する“ちょうどよい田舎”
四賀地区は、松本市の北東部にあり、合併前は四賀村と呼ばれていました。
村の四方を山に囲まれた30ほどの集落からなり、松本市の中でも特に自然いっぱいでのどかな山村地域です。雨が少なく、夏でも涼しく過ごしやすい環境が魅力です。
田畑の多い里山風景の残る場所でありながら、松本や安曇野の市街地まで車で約30分という、都市部へのアクセスの良さも魅力です。四賀地区に住んで、松本市や安曇野市まで通勤している人も多くいます。
歴史と文化が息づく地域
貴重な展示が沢山ある四賀化石館
この地域には善光寺街道が通り、古くから宿場町として栄えていました。歴史を感じる町並みや寺社仏閣、文化財なども多く残されています。
また、化石が発掘される地域としても有名で、貴重な「シガマッコウクジラ」の化石が見られる場所や「松本四賀化石館」などもあります。
クラインガルテンで田舎暮らし体験
市民農園で田舎暮らしが体験できるクラインガルテン
四賀には、坊主山と緑ヶ丘の2ヶ所に「クラインガルテン」があります。
「クラインガルテン」というのは、ドイツ語で「小さな庭」という意味で、ドイツでは、市民農園を指します。日本では、「ラウベ」と呼ばれる休憩小屋などのついた長期滞在型の市民農園のことを言います。
四賀のクラインガルテンでは、1年ごとに募集があり、有機栽培の花や野菜の育成を楽しみながら、田舎での生活を体験できます。事務局による、農園管理や野菜作りなどのアドバイスや講習会があるので、野菜作りや田舎での生活が初めての方でも安心して参加できますよ。
四賀地区に住むメリット
豊かな自然とアクセスの良さが共存しています
自然と共存する「ちょうど良い田舎」の四賀地区。四賀地区に住む具体的なメリットもお伝えします。
手厚い移住サポート
四賀地区には、移住者が多く、移住促進へのサポートも手厚いです。
日本マウント四賀地区の担当者も、「四賀きま移住相談室」室長として、移住希望者の問い合わせ対応や物件案内を担当しています。自身も古民家への移住者経験者なので、移住への不安や疑問にも親身に応えてくれる心強いパートナーです。
「四賀きま移住相談室」や四賀地区についてもっと詳しく知りたい方は、こちらから！
「四賀きま移住相談室」では、長野県や松本市、四賀支所と連携した空き家の紹介や物件調査なども行っているので、古民家暮らしを検討している方にも安心です。
子育てしやすい環境
田舎での子育てを満喫できます
四賀地区内には、保育園が2ヶ所、小・中学校も1校ずつあるので、子育て世帯にも適しています。自然の中でのびのびと子育てをしたい方におすすめです。
田舎暮らしでは、病院までの距離など医療体制も気になりますが、地区内には地域病院である「四賀の里クリニック」があり、松本市や安曇野市など近隣の大規模病院にも車で30分程度の距離なので、医療体制は万全といえます。
他にも、穴沢温泉にある松茸山荘では、源泉かけ流しの温泉が楽しめたり、季節により山菜やきのこを味わえる、自給自足の生活など、里山ならではの楽しみがたくさんあります。
四賀地区での暮らしの注意点
寒さ対策はしっかりしましょう
- 冬の寒さと凍結対策
冬は非常に寒さが厳しいです。山に囲まれているため雪はそれほど多くありませんが、道が凍ることがあるので、スタッドレスタイヤやチェーンの用意は必須となります。水道の凍結対策などもしっかりしましょう。 - 弱電界地域
インターネットなどの高速通信は可能ですが、弱電界地域にあたるため、TV視聴はケーブルTVの契約が必要です。 - 交通手段
最寄りのスーパーまでが遠く、バスなどの公共交通機関が少ないため、車は必須です。近隣市街地に行くときも車は必要になるので、運転免許のない方は不便を感じるでしょう。 - 鳥獣害
自然豊かな地域なので、鳥や野生動物などの被害は、都市部に比べて多いです。田畑には、ネットや電気柵などの囲いが必要な場合もあります。野菜くずや収穫していない果実に寄ってくることもあるので、獣害の温床にならないよう、きちんと処理しましょう。四賀地区ならではの魅力を発信して、古民家売却を成功させよう！
人気の古民家カフェ
松本市四賀地区は、自然と都市部へのアクセスのバランスが取れた地域で、古民家の需要も高まっています。実際、地区内には、古民家を活用したカフェや飲食店などの店舗、宿泊施設なども多くあります。
古民家を売却する際は、建物の状態や売却方法をきちんと把握し、地域の特性を理解することで、よりスムーズかつ有利な売却が可能になります。「古民家だから売れない」とあきらめず、四賀の魅力と併せて物件情報を紹介することが成功への鍵です。
松本市や安曇野市の観光地や移住先としての注目が高まっているいま、四賀地区の物件売却は好機と言えます。
「ちょうどよい田舎」としての魅力を、購入希望者にしっかりと伝えていきましょう！
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