別荘地の管理
別荘地には管理事務所があるのが普通です。
高度成長期に作られた別荘分譲地は、その後の不況などの煽りを食って、管理会社の倒産が相次ぎました。
今では別の管理会社が管理しているか、「友の会」など別荘所有者が管理組合を作って管理しているケースがほとんどです。
したがって、別荘地の管理にも差が出てきてしまっています。
しっかりとした管理会社が管理している別荘地は、別荘地内の道路も常に整備されていますし、パトロールなどの警備も行き届いています。
管理会社がしっかりとしてないとか、管理組合が弱い別荘地では、別荘地内の道路も痛み始めているのが現状です。
中には朽ち果ててしまったような別荘地もあります。
別荘の所有者が管理費を滞納し、管理する費用がまかないきれなくなってしまったのです。
ひどいところでは、管理組合が解散し、今まで供給していた水道が止まってしまい、仕方なくそこに定住していた人が井戸を掘らなければならなくなってしまったケースもありました。
別荘地が朽ち果ててくると、そこの別荘地に魅力がなくなり、益々人が寄り付かなくなってしまうわけです。
そして、使わなくなった別荘の痛みが激しくなれば、景観も悪くなりますし、新たに別荘を建てるとか、中古の別荘を購入するとかという動きも鈍くなり悪循環になっていくのです。
当然、別荘を使っていない人は管理費の滞納が始まるのです。
そうなると、道路の整備が出来ないとか、別荘地内の水道や温泉設備の補修が出来ないなど、やはり悪循環になってしまうのです。
最近では、別荘の取得にも多様性が出てきました。
定住や週末田舎暮らしなどです。
あるいは、震災などの万が一のために備えての避難地です。
自然回帰という志向での家庭菜園を求める人たちです。
これから別荘の流通がもっと盛んになれば、こういった管理に関する問題は解決されることになるでしょう。
そう考えると、弊社「日本マウント」の使命の大きさも感じるものです。
別荘地の温泉権
別荘には幾つかの魅力があります。
その１つが温泉です。
いくつかの別荘分譲地には温泉が出るところもあるのです。
住宅に温泉を引く権利のことを温泉権と言います。
権利ですから当然、お金で買うことになるのですが。
昔はかなり高額だったと聞いています。
今では当時に比べて、かなり安くなってきたようです。
一般に売買されている温泉付き中古別荘には、温泉権が付いているものもあり、売買金額にはこの温泉権の金額が含まれているケースがほとんどです。
しかし、温泉権が別料金というケースもありますので、しっかりと確認したほうが賢明でしょう。
気をつけなければならないのは、温泉権の更新があるケースです。
弊社「日本マウント」のテリトリーである、安曇野や那須高原では１０年ごとの更新というケースが多いです。
このときに、更新料がかかります。
最初から金額が決まっている場合と、そうでない場合があります。
更新料がかからない温泉権もあります。
こういう温泉権のことを永久温泉権とも言っています。
那須塩原市の塩原温泉郷にある、塩原第一自然郷や塩原第二自然郷という別荘地の温泉権がこれにあたります。
この他、名義変更料がかかったり、使用量に応じて月々の温泉使用量が変わるケースもあるので注意が必要でしょう。
温泉には、加熱が必要なものと加熱不要なものとがあります。
加熱が必要なものはボイラーが必要であったり、加熱のためのガス代がかかったりしますし、加熱不要なものは給排水設備機器の痛みが早いなど、それぞれ一長一短があるのです。
これから、温泉が人気の季節になってきました。
ぜひ、素敵な温泉つきの別荘を探してみてはいかがでしょうか。
昭和５６年前後とは
中古住宅の売買で良く言われるのが、建築時が昭和５６年前か後かということです。
昭和５６年前と後では、明らかに差があると言う意味で使われます。
その理由は建築基準法が改正された年だからです。
昭和５６年以降の新築の建物から新耐震基準が採用されたのです。
一般的に考えれば、昭和５６年前の建物よりも後の建物の方が、地震には強いということになるのです。
３．１１以降、今後いつ起こるかわからない地震のことを考えると、当然、地震に強い建物の方が良いということになるわけです。
そう考えると、中古住宅を選ぶのに、この昭和５６年という数字は１つの指標になるのかもしれません。
しかし、あくまでも参考になる数字というレベルです。
なぜならば、昭和５６年以前の建物でも、昭和４０年代の高度成長期に、贅沢な材料を使って、例えば太い柱を使ったり、コンクリートの量を規定よりも多く使った建物などもたくさんあるからです。
他にも良く言われるのが、１階が駐車場になっている建物は地震に弱いというものがあります。
いわゆる、壁が少ないから耐震性が弱いと考えられるのです。
しかし、土地を有効に使うという観点では優れているといえるでしょう。
何を優先するかという価値観で、物件の優越が変わってくるのです。
耐震を重視するのか、利便性を重視するのか、投資効率を重視するのか、自分の価値観をしっかりと確立することが大切なのです。
また、指標も大切ですが、その数字だけを鵜呑みにすることは危険です。
専門家にしっかりと相談することをお勧めします。
不動産における持分問題
最近、相談事で多いのは不動産の持分比率の問題です。
土地を２分の１ずつ持っているとか、自分は３分の２を持っていて、残りの３分の１は他人が持っているとかのケースです。
持分を所有している人の足並みが揃わない限り、その不動産が売れないのです。
相続問題や後見人問題が絡んでくると、より複雑になります。
元々は、共有財産だから、１人の人が勝手に売れないようにするために手段だったと思われます。
しかし、最近ではそれが仇になっているケースも多く見かけられます。
持分を所有している人の全員が同意して売るのがベストなのですが、どうしても売りたくない人がいる場合には別の方法があります。
該当する土地を分割登記する方法です。
持分の比率に応じて分割するのです。
土地の形状が良ければ、この方法は意外と早く問題が解決します。
土地の形状が悪かったり、建物があったりした場合には簡単にはいかないかもしれません。
しかし、専門家に相談してみる価値はあるのでしょう。
意外と発想を変えれば、問題解決の道が隠されているものです。
全員の足並みも揃わないし、分割も無理な時は諦めなければいけないかというとそうでもないのです。
価格は安くなってしまうかもしれませんが、持分だけを買い取ってくれる業者も存在するからです。
また、債務がある場合には、持分が差し押さえられて競売にかかり、その持分を落札されてしまうこともあるのです。
持分だけなら誰も落札しないだろうと考えるのは早計です。
落札した人が他の持分の人に購入交渉をすることもありますし、法律的には他の人の持分を競売にかける権利を有することになるからです。
いずれにしても、持分のことで悩んでいる人は専門家に相談することをお勧めします。
津波災害警戒区域
千葉県や神奈川県の海に近い物件に関しては、津波災害警戒区域に指定される地域が出てきました。
恐らく、将来的には海に近い地域は、ほとんどこの「津波災害警戒地域」に指定されてしまう可能性があると思います。
お客様はこの言葉を聞くと不安になってしまうに違いありません。
３．１１以降、こういう条例が定まる傾向が益々、強くなってきました。
海に近いというだけで、こういう地域に指定されてしまうわけです。
勿論、用心することに越したことはないのですが、お客様がその言葉だけで引いてしまうのが心配です。
海ではなく山の方は「土砂災害警戒区域」となってしまいます。
山が近いというだけで、ほぼすべて地域がこういう表現になるわけです。
今までは、この件を伝えてだけで、かなりのお客様が引いてしました。
日本は海に囲まれているうえに山が多いので、本当に完璧に安全な場所というのは少ないのです。
活断層があったり、活火山や休火山があったりなど、自然災害の恐怖とは常に隣りあわせなのです。
原発からの距離を考えると、なおさらなのかもしれません。
いずれにしても完璧な場所など、ほとんどないと言っても過言ではありません。
そういう中で、ある程度妥協したり、優先順位をしっかりと決めたりして、お気に入りの場所を絞っていくのが賢明でしょう。
私たちもお客様のために、しっかりとしたアドバイスが出来るように頑張りたいと思います。
都会の騒音
私は自他共に認める、典型的な「早寝早起き」です。
夜は９時に寝て、朝は３時頃には起きます。
自然に目が覚めるので目覚まし時計はいりません。
私のこの生活スタイルを知っている人は良いのですが、たまに夜の９時過ぎに電話してくる人は電話に出ないのが不満なようです。
翌日、折り返し電話するようにしているのですが、もう寝ていた言っても信じてくれないようです。
昔の人はきっと、私のような生活スタイルが普通だったと思うのですが。
最近、少し気になったことがあります。
私も都会生活がすっかり板についてきたわけですが、少し歩けば駅や繁華街のような場所に住んでいるのですが、近くには２４時間営業の店もたくさんあります。
気になったこととは、パトカーや救急車のサイレンの音です。
ほぼ、毎晩のように音が鳴り響いているのです。
実を言うと気になったのは意識するようになったからです。
それまでは気にならないというよりは慣れてしまっていたのかもしれないのです。
寝付いた頃なので気がつかなかったか、音で目を覚ましても直ぐに寝てしまったので忘れてしまったとか、夢と混同していたとか、そんな感じかもしれません。
都会の多くの人が田舎暮らしに憧れるのは、その静粛さにあるのもしれません。
清流の音や虫の鳴き声、風の音色の魅力は言葉では語りつくせないものなのでしょう。
夜の静けさの中で自分を見つめなおす時間も貴重なものなのでしょう。
田舎に定住するまでいかなくても、週末を田舎で過ごすのはやはり良いことだと思います。
都会で働きながら、田舎生活も体験できるわけです。
弊社「日本マウント」では、週末田舎暮らしをトレンドにしようと、これからも頑張っていきたいと思います。
まさしくIT時代
弊社「日本マウント」は、IT不動産会社を標榜する不動産売買仲介会社です。
営業マンは自由にパソコンやスマートフォンを操り、自分でホームページに物件をアップするのは勿論のこと、ブログやツイッター、フェイスブックなどのSNSを駆使して、日夜大量に物件情報を発信しています。
不動産業界でも、今やインターネットは当たり前、ホームページ作成やSEO対策などにかなりの投資が必要となったきた昨今です。
そんな中、自他共に認めるIT不動産会社である弊社「日本マウント」が他の不動産売買仲介会社と違うところは何でしょうか。
まずは、インターネット以外の広告は一切やっていないことです。
雑誌や折りこみチラシ、よく見かける路面店の窓を利用しての広告などです。
次に、ホームページの作成からSEO対策まで、すべて内製化しているということです。
外注などは一切ありません。
更に、これは最大の特徴かもしれませんが、ブログやツイッター、フェイスブックなどのSNSを使っての情報発信の量が半端ではないということです。
営業マンが毎日綴る「営業マンブログ」は、アメブロ営業マン部門のランキング上位はもはや指定席になりました。
これからのネット戦略としては、知名度を高めブランドを築くまでは、ポータルサイトを賢く使っていくことになりそうです。
巷ではポータルサイトが乱立し、まさに群雄割拠、ポータル戦国時代の様相を呈しています。
どの物件をどのポータルに投稿するかを判断するのが腕の見せ所でしょうか。
ものは考えようですが、こういうときだからこそ、一挙に知名度を上げるチャンスなのかもしれません。
そういえば、やはりコンピューターを駆使して顧客管理をし、自動的にアフターケアーのメールを配信するソフトなんかもあるようです。
そういうものを上手く使ってこそ、本当のIT不動産会社なのでしょう。
日本マウントの挑戦はまだまだ続きます。
https://resort-estate.com/detail/42083
ロングテールという感覚
弊社「日本マウント」の対応エリアは、関東甲信静岡地方です。
その中でも特に準メジャーなリゾート地が得意です。
那須高原、八ヶ岳、富士五湖、安曇野・白馬といったところでしょうか。
メジャーな別荘地は大手や老舗がひしめいていて、簡単にはその牙城を崩すことは出来そうにありません。
軽井沢や熱海・伊豆なのがそれにあたります。
軽井沢の中でも、北軽井沢と言われる地域や、熱海・伊豆の中でも天城高原などは、弊社でも十分やれるかもしれないのです。
これは今後の課題でもあります。
逆にマーケットがあまりにも小さいところは、本格的にそれだけをやるには無理なこともあります。
採算が合わないケースも出てくるからです。
弊社「日本マウント」は売買仲介会社です。
基本的には買取転売することはまれであり、大体は仲介ですから仲介手数料が主な収入源になるわけです。
売買頻度が少ない場所や取引金額が小さい物件ばかりのところでは、どうしても採算ベースに乗らないケースが出てきてしまうのです。
しかし、頻度は少ないけれども確実にお客様が存在する場所もあります。
こういう場所に関しては、地元の業者と協力したり、弊社の業務委託社員の活躍でカバーすることが出来そうなのです。
こういうマーケットはいわゆる、ロングテールビジネスという感覚に近いものかもしれません。
時間もかかり、頻度も少なく、儲けも小さいけれども、確実にマーケットとして存在する場所が全国各地にあるのです。
また、古民家やログハウス、そして家庭菜園が出来る田舎暮らし物件などは、場所を問わずということも多いことが分かってきました。
そうなると益々、ロングテールと言う感覚が大切なのかもしれません。
いろいろと試行錯誤しながら仕事を進める毎日でもあります。
いよいよ１０月がスタートします
１０月がスタートしました。
弊社「日本マウント」は、毎月の月初めの月曜日には、その月の出発のための儀式を行います。
前の月の優秀営業マンの表彰して、全員で事務所を大掃除をして、会社で提供するお弁当を食べることにしています。
１ヶ月のスタートとしての区切りの意味があります。
今月は１日が月曜日というめぐり合わせになりました。
最も理想的な日取りと言って良いかもしれません。
まさしく前の月を清算して新しくスタートする月初めの月曜日が今日なのです。
今年もラスト３ヶ月になったわけです。
弊社「日本マウント」は１２月決算、すなわち暦と同じです。
文字どおり、ラスト３ヶ月、すなわちラストスパートの時期となったわけです。
この３ヶ月の追い込みで今年の目標を達成しなければなりません。
遅れていた営業マンはその分を取り戻し、目標どおりの営業マンは来年への貯金や種蒔きをしなければならないのです。
勿論、全体の目標に責任を持って、不足分を自分が補うつもりで頑張るのが、次期リーダーのやるべき行動なのでしょう。
個人主義、利己主義で生きる人は弊社「日本マウント」にはいない筈です。
泣いても笑っても残り３ヶ月。
必ず、結果を出し、優秀の美を飾りたいと思います。