原野商法について
消費者の敵、原野商法について解説します。
新規のお客様に対して、北海道や那須の土地を法外な値段で売りつけることを、原野商法と言います。
投資目的で土地を買えば、将来値上がりするというのが謳い文句です。
昭和40年代に流行りました。
すでに、北海道や那須に土地を持っている人に対して、お金をだまし取るのが、第二次原野商法です。
そういう被害を、原野商法二次被害と言います。
測量すれば土地が売れると言って、測量代を騙し取るのが、測量商法。
整地すれば土地が売れると言って、整地代を騙し取るのが整地商法。
今の土地を下取りするので、もう少しお金を出して価値のある土地に換地しましょうと言って、新たな土地代を騙し取るのが、換地商法です。
新幹線が通って値上がりするとか、オーストラリア人や中国人、台湾人が投資しているとか言って、新しい土地を買わせるのです。
共通するのは、土地が売れる前に現金を出させること。
土地を売りたいというお客様の心理を利用して、直ぐに売れるとか買手が既にいると言っては、更にお金を出させるのが、今も続く第二次原野商法なのです。
この、原野商法は何年かに一回、逮捕者が出てマスコミを賑わすのですが、オレオレ詐欺と同じように未だに根強く続いているのが現実です。
ネットなどに無縁な高齢者が狙われているようです。
営業手法は電話やハガキによる勧誘です。
弊社も最近、那須の土地の売却の相談を受けることが多くなりましたが、原野商法の被害者がほとんどなのです。
購入した時の値段では、とても売れませんし、まったく売れない土地である場合もあります。
原野商法に引っかからないためには、とにかく先にお金を出さないことです。
北海度や那須に土地を持っている方は、十分に気をつけてください。
固定資産税がない物件
先日、相談を受けた物件のことです。
この物件は建物が古く、いよいよ建て替えなければ危ないというような物件でした。
持ち主曰く、基礎がない、石の上に柱が建っているのだそうです。
土地は借地だということで、建て替えるにしても、法定地上権を売買するにしても、専門家に相談した方がいいということで、私にお呼びがかかったわけです。
驚いたこと固定資産税がないというのです。
建物が古すぎるために価値がなく、課税対象にならないのです。
北海道の山奥などの山林が、固定資産税がかからないことはよく聞く話です。
納付書が届かないので、そういう土地があることすら忘れている人もいるのです。
しかし、建物に固定資産税がかからないケースは、今回が初めてでした。
建物が登記していなくても、めざとく徴収される固定資産税ですが、こういうこともあるのですね。
評価を決める側も大変だと思います。
公平さが要求されるだけに、様々な取り決めがあるのでしょう。
今回はまた、勉強になりました。
首都圏の物件調査をしました
二日間かけて、首都圏の物件調査をしました。
ここのところ、首都圏の紹介営業が加速して 、物件が増えてきたこともあってのことです。
車で移動したのですが、土日のまる二日間は車に乗りっぱなしでした。
普段は自分で運転することがほとんどですが、この二日間は部下に運転を任せて、私はひたすら助手席で読書に励みました。
最近の車は、実に快適に走ります。
昔は少しでも活字を目で追えば、たちまち車酔いすることがほとんどでした。
勿論、道路事情などもあるのでしょうが、車に性能の進歩にも目を見張るものがあります。
今回の調査で感じたことは、やはり「百聞は一見に如かず」です。
現場主義に徹することの重要性です。
そして、コンサルタント能力を身につけなければならないこと。
お客様にために、どうすれば良いのかを瞬時に判断して、分かりやすくアドバイスが出来る能力です。
物件を処分するときには、そのまま売った方が良い場合、更地にして分割して売った方が良い場合、道路の問題を解決して売った方が良い場合など、いろいろなケースが考えられるからです。
まだまだ、勉強が必要なことを痛感しました。
今日からまた、猛烈に勉強します。
すべては、お客様のために。
土地に関する瑕疵担保責任について
最近、売買仲介した土地に関して、売主が立て続けに瑕疵担保責任を問われるケースに遭遇しました。
引き渡した土地の地中に、瓦礫や廃材が埋まっていたのです。
こういう場合は、基本的には売主が撤去費用を負担します。
中古住宅や収益物件でも中古を購入した時などは、その建物を解体して地中を調べてみると、こういったケースになることも多々あります。
昔は今ほど、コンプライアンスが徹底されていなかったからでしょう。
土地を売る際には、売主が瑕疵担保責任を負うことを、あらかじめきちんとした説明しておかなければならないのです。
最近では、土壌汚染が心配なケースもあります。
近くに工場などがある場合には要注意です。
昔、工場だったという場合も同様でしょう。
それから気をつけなければならないのが、隣地との境界の問題です。
新たに実測する場合などは、隣地の人の立合い、署名捺印、印鑑証明などの交付が必要になってきます。
隣地の所有者が遠方に引っ越していたり、ましてや海外などに移住していたら、大変な手間がかかってしまうのです。
弊社は一度、そういった件で、アメリカにデンバーまで行く羽目になったこともありました。
土地の売買は、簡単なようで簡単にはいかないこともあるのです。
しかし、そのために、弊社のように仲介業者が存在するのでしょうね。
お客様のためにも、しっかりと役割を果たしたいと思います。
出勤前の充実度
私は早寝早起きを心がけています。
今は4時に起きるのが日課となりました。
目覚まし時計なしで起きることが出来るほどになりました。
早朝はウオーキングをしながら1時間、講演会やセミナーなどのCDを聴いて勉強をしています。
それから約1時間半は読書をします。
ブログを書き、社員宛に二通のメールを送信します。
弊社は営業マンが多いので、朝礼は週一回にとどめていますので、毎朝朝礼がわりにメールを送信しているのです。
そして、前日、一情報と題した出勤した社員からのメールに返事を出しています。
それから、お客様への電話連絡です。
会社への出勤は8時ごろになりますが、出勤する前にかなりの仕事をこなしたという充実感があります。
何となく得をした気分ですし、人の二倍は働いているという、変な自信というのか満足感のようなものがあります。
勿論、昼間は遊んでいたり、ぼーっとしたりしているわけではありません。
距離を稼ぐをモットーに、お客様宅を訪問したり、現地を見に行くことに忙しい毎日です。
朝型に変えてから、とにかく効率良く仕事が出来るようになりました。
朝は昼の二倍、夜の三倍の仕事の効率が高まると言われていますが、それは本当だと実感しています。
益々、朝型に磨きをかけたいと思っています。
未登記物件の注意事項
田舎暮らし物件やリゾート物件には、建物が未登記の物件があります。
登記することは義務ではありませんから、未登記物件があることは珍しいことではありません。
そもそも、なぜ登記が必要かといえば、それはその物件の所有権を保全するためなのです。
この物件は私のものですよということを証明するためと考えて良いと思います。
ただし、登記するのには登録免許税や、登記のための司法書士などの専門家の手数料、その登記に基ずく不動産取得税などのお金がかかるので、リゾート物件や田舎暮らし物件などは、昔は登記しなかった人が多かったのです。
登記しないメリットは費用がかからないことですが、実はデメリットもあります。
金融機関の担保にならないことです。
転売する時に、買主が融資を受けて購入する場合などは問題になります。
こういう時は、売主が登記して売るか、買主が自分で登記するのと同時に金融機関に担保に入れて購入することになるのです。
もう一つ、未登記物件で気をつけなければならないことがあります。
建物が登記していなくても、固定資産税はかかります。
物件の売買が行われた時に、市町村の税務課に所定の届け出をしなければ、前の持ち主に固定資産税が請求されてしまう危険性があるのです。
この手続きを忘れてしまうことが良くあるのです。
去年、売ったはずなのに、なぜ固定資産税の納付書が来るの、という事件が起きてしまうわけです。
ごく稀ですが、建物は売らずに土地だけ、すなわち底地だけ売る人もいるので、市町村の税務課では額面通り課税してしまった結果なのでしょう。
未登記物件にはこのような落とし穴がるので、十分に気をつけてください。
岡山県へ行きました
岡山県へ行きました。
勿論、仕事での話です。
実は岡山県は初めてのことでした。
売買になった長野県安曇野市の別荘の持ち主が岡山県在住だったのです。
以前は東京に住んでいたのですが、後に岡山県に引越しをしたのだそうです。
東京在住の時は、車で2時間半ほどで、この別荘へ来ることが出来たとか。
今は、途中で何回かの休憩を挟んだりするため、約８時間はかかるようになってしまったそうです。
高齢になってきたこともあって、この度、この別荘を手放すことになったわけです。
契約の後、お客様の好意で、岡山城を見ることが出来ました。
その先の川沿いの桜並木が、また見事なものでした。
ちょうど満開の時期とも重なり、とても素敵な旅となることが出来ました。
大切に使われた別荘は、地元の、きっ大切に使ってくださるであろう、別のお客様へと受け継がれていくのです。
別荘地内でもひときわ目立つ、素敵な別荘の契約が無事に終わりました。
今月の後半に予定されている引き渡しまで、引き続きベストを 尽くしたいと思います。
農地付き古民家の成約御礼
以前からこのブログでたびたび取り上げてきた、埼玉県の農地付き古民家が売却出来ました。
ブログで紹介したした甲斐もあってか、かなりの人が見に来られました。
農業資格が取得できる農地ということもあってか、本格的に農業をしたい人も多かったような気もします。
最終的に購入を決めてくださった方は、福島県の方でした。
このお客様は、震災や原発の影響があって、福島県では農業ができなくなってしまったそうなのです。
息子さんが居住する埼玉県で、農業が出来る中古住宅を探していたところ、弊社が紹介する今回の物件に行き着いたそうなのです。
売主の方も、最初は売れるのかどうか半信半疑だったそうです。
あまり期待をしていなかったところ、良いお客様が現れてくれたので、本当に喜んでいます。
弊社も、これほど反響があるとは思ってもいませんでした。
農業や古民家に関心がある人が、着実に増えているのだと思います。
これからも、農地付きの中古住宅、そして古民家を積極的に取り扱っていきたと思います。
ご期待ください。
接道不適合物件について
最近、立て続けに相談された物件についてです。
接している道路に対して間口が2メートルなかったのです。
これでは再建築が出来ません。
相談があった2件とも、間口が約１．８メートルくらいなのです。
昔風で言うところの、一軒といったところでしょうか。
その状態で購入した物件と、一部分筆して売却した時にそうなってしまった物件なのですが、その時に仲介した不動産会社がしっかりとしていなかったことが原因です。
もう何十年も前の話なので、無理もないことかもしれないのですが。
さて、どうしたら高く売却できるのか思案中です。
隣地に交渉して、２０センチほどの幅で土地を譲っていただき、2メートルを確保するか、後ろの土地から新たな進入路を確保するか、方法はいくつかありそうです。
再建築、いわゆる建て替えですが、それが不可能な物件は他にもいくつかあります。
かなり多いのが、市街化調整区域に立っている家の場合で、線引き後に家を建てて宅地にした物件などです。
線引き前から建っている物件の土地は、既存宅地といって、ほとんどは建て替えが出来るのですが、そうでない土地は建て替えが出来ないことが多いのです。
農家住宅や農家分家、店舗併用住宅などで許可を取り、建てた物件に関しては、その後に一般の住宅に建て替えることが出来ないので注意が必要なのです。
あとあと困らないようにするために、売買のときに不動産仲介業者がその役割を果たすのです。
建て替えが出来ない、だから高く売ることが出来ないというのでは、困ってしまうことになります。
最近では、そういうことには滅多にないかもしれませんが、接道に問題がないか、市街化調整区域の土地の場合には既存宅地かどうかなど、しっかりと確認する必要があるかもしれません。
私たちも、不動産仲介業者として、しっかりとその責任と役割を果たしていきたいと思います。
消費税増税問題について
消費税増税前の駆け込み需要が期待される住宅業界です。
弊社は中古住宅の売買仲介業ですから、それほどの大きな影響はないと考えるのですが。
しかし、周りがあまり騒がしいと、ついつい影響を受けて浮き足立ってしまうことを心配しています。
消費税増税だけに目を向けてしまうと、大切なことを見失ってしまうこともあります。
消費税増税後に行われる予定の住宅ローン減税です。
この点をしっかりと考慮しなくては、急いだあまり損をしてしまうことにもなりかねません。
購入する物件の金額と、自分の年収によっては、消費税増税後に購入した方が得なケースがあるのです。
詳しくは専門家に相談することをお勧めします。
何がなんでも消費税増税前というのは間違いだということです。
先週、発売した雑誌のプレジデントには、不動産や住宅購入に関する特集が組まれていましたが、そこにもいくつかのシュミレーションが書いてありました。
明らかに、消費税増税後の住宅ローン減税を使う方が得なケースもありました。
気をつけなければいけないことは、周りの雰囲気に流されたり煽られて、購入を急ぎすぎないことでしょう。
勿論、人気の物件はすぐ売れてしまうことは言うまでもありませんが。
いずれにしても、しばらくはこれに関する情報から目が離せません。