別荘定住という流行
昔は別荘を購入する人は、お金持ちというのが相場でした。
あきらかに、贅沢品だったわけです。
庶民には高嶺の花だったわけです。
時代は変わりました。
今や、別荘は誰でも購入できるようになりました。
目的も、多目的になりました。
その中でも多いのが、定住です。
別荘地の方が、多少は管理費などがかかっても、近所づきあいなどが楽でいいという人たちもいるのです。
なるほど、田舎ほど、田舎独特の風習や決まり事などがあるものなのです。
そういう煩わしさがないのが、別荘地のいいところでもあります。
別荘地も千差万別です。
しっかりと管理がいき届いたところもあれば、荒れ果てたところもあります。
管理がしっかりとしていないと、別荘地内道路や水道などが古くなると大変なことになってしまうものです。
別荘管理会社が破綻して、利用者が組合を作り自主管理をしているところもあります。
自主管理している別荘地は、利用者の管理費の滞納が増えると、回収がなかなか進まず、先に書いたような管理や修理に支障がきたすようになってしまうのです。
最近では、別荘地に定住する人が、確実に増えているようです。
別荘地選びが心配です。
私たちは、正しい別荘地選びの、お手伝いをさせていただきたいと思います。
ニコイチ物件について
不動産を扱っていると、ニコイチ物件に遭遇することがあります。
ニコイチ物件とは、昔の長屋のような物件のことです。
長屋と言っても、若い人は分からないかもしれません。
建物がつながっている物件で、土地と建物はそれぞれが所有者が違う物件のことです。
一つに建物に二人の所有者が、真ん中から登記が別れているケースが多く、それでニコイチという呼び名が使われるケースが多いのです。
こういう建物は、最近では珍しくなりましたが、今でも京都や高山、郡上八幡などの元宿場町には度々見かけます。
こういう物件は、なかなか売りづらいものです。
金融機関も担保に取るのが難しいようです。
従って、売りづらい、改装しづらいということになってしまいます。
こういう物件は、出来れば二つまとめて売却するのが一番です。
ダメな場合は、片方の建物を壊して、その土地だけを売却するか、ニコイチのまま片方の土地建物を売却することになってしまいます。
壊す場合は、その技術やその後の残った建物の処置が問題になるでしょう。
また、そのまま片方だけ売却する場合は、買主はキャッシュで買わなければならないことになるでしょう。
昨年末には、京都にあったニコイチ物件を売却しました。
今は青梅にあるニコイチ物件の売却に挑戦しています。
さて、こにニコイチ物件の運命はいかに。
別荘の温泉権についての注意事項
温泉付別荘は人気があります。
弊社でも人気がある物件は、古民家、ログハウス、家庭菜園付、そして温泉付別荘です。
やはり、日本人は誰もが温泉好きなのでしょう。
温泉付別荘とは、温泉の権利、すなわち温泉権が付いている別荘のことを言います。
実は、この温泉権が曲者なのです。
温泉権には名義書換料がかかる場合があります。
あるいは、ある一定の年数が経つと、更新料がかかるケースもあるのです。
温泉の配管などが古くなったため、修繕費などの費用に充てるためです。
金額が決まっている場合と、その都度変わる場合とがあります。
更新期間は10年というところが多いようですが、一切更新料がかからない、いわゆる永久湯権を謳っている別荘地もあります。
那須塩原市にある、塩原第一自然郷という別荘地は、この永久湯権が売りです。
温泉も源泉の温度が高いものと低いものがあります。
低いものは当然、加熱が必要となります。
蛇口を捻れば、暑いお湯が勝手に出てくるとは限らないのです。
このように、温泉付別荘の温泉権にも、いろいろな種類があるのです。
温泉付別荘を購入する際には、抑えておきたいポイントです。
投資物件について2
投資物件については、大切なことがあります。
それはこまめに修繕すること。
修繕費などは、地元の業者の相見積もりなど、費用を抑える努力は必要でしょう。
最初のうちは自分でやるという手もあります。
勿論、簡単な修繕に限りますが。
一番大切なことは、修繕履歴を残しておくことです。
これは、物件の付加価値を高めます。
また、将来に転売する時にも役立ちます。
税金の控除になることがあるからです。
収益物件を購入した時の契約書なども大切に保管しておきましょう。
やはり、将来に売却する時には、とても大切なものになるからです。
これがない時は、取得原価が分からないものとみなされ、売却時に多額の税金を払わなければいけなくなります。
アベノミクス効果がこの先どうなるか分かりませんが、今は収益物件がお買い得かもしれません。
興味を持ち始めている人も多いようです。
弊社も、少しでもそういう人の力になれるように頑張りたいと思います。
投資物件について
アベノミクス効果もあってか、投資物件が動き始めています。
全国的な傾向なのか、不動産売買の件数が増えたせいか、法務局がとても混んでおり、以前に比べて登記に時間がかかっているようです。
投資物件と言えば、首都圏で駅近、鉄筋コンクリート造りというのが、いわゆる鉄板なのですが、そういう物件は得てして高額であり、競争率も高いものがあります。
初心者は、まずは地方の低価格、しかし高利回りの物件から始めることをお勧めします。
キャッシュフローを高めて、次の投資物件への準備をするのです。
土地としても価値がある物件ならば、たとえ地方で駅から遠くても、最後は建物を解体して土地とし売り逃げることも出来るからです。
最初は修繕や管理などにはお金をかけないで、自分でやるか近くに住む主婦の方に頼みます。
最近では生活保護を受ける人が増えていますが、行政に交渉してそういう人を入居せてもらうことも出来ます。
行政から直接、家賃が振り込まれますので、取りっぱぐれがありません。
地方の戸建も穴場です。
地方に行くほど、戸建賃貸の需要が高くなるからです。
これこそ、将来は中古戸建として、手間なく売却することが可能になります。
私の知っている投資家の中で、地方の戸建にターゲットを絞って購入し、賃貸と売買で相当儲けている人もいます。
弊社は関東甲信地方のリゾート物件や田舎暮らし向きの物件のエキスパートですが、最近では紹介営業などで地方の投資物件や、首都圏の土地やマンション、戸建、投資物件なども取り扱うようになってきました。
いずれは、この分野は別事業部か別会社にして伸ばしていきたいと思っています。
原野商法について
消費者の敵、原野商法について解説します。
新規のお客様に対して、北海道や那須の土地を法外な値段で売りつけることを、原野商法と言います。
投資目的で土地を買えば、将来値上がりするというのが謳い文句です。
昭和40年代に流行りました。
すでに、北海道や那須に土地を持っている人に対して、お金をだまし取るのが、第二次原野商法です。
そういう被害を、原野商法二次被害と言います。
測量すれば土地が売れると言って、測量代を騙し取るのが、測量商法。
整地すれば土地が売れると言って、整地代を騙し取るのが整地商法。
今の土地を下取りするので、もう少しお金を出して価値のある土地に換地しましょうと言って、新たな土地代を騙し取るのが、換地商法です。
新幹線が通って値上がりするとか、オーストラリア人や中国人、台湾人が投資しているとか言って、新しい土地を買わせるのです。
共通するのは、土地が売れる前に現金を出させること。
土地を売りたいというお客様の心理を利用して、直ぐに売れるとか買手が既にいると言っては、更にお金を出させるのが、今も続く第二次原野商法なのです。
この、原野商法は何年かに一回、逮捕者が出てマスコミを賑わすのですが、オレオレ詐欺と同じように未だに根強く続いているのが現実です。
ネットなどに無縁な高齢者が狙われているようです。
営業手法は電話やハガキによる勧誘です。
弊社も最近、那須の土地の売却の相談を受けることが多くなりましたが、原野商法の被害者がほとんどなのです。
購入した時の値段では、とても売れませんし、まったく売れない土地である場合もあります。
原野商法に引っかからないためには、とにかく先にお金を出さないことです。
北海度や那須に土地を持っている方は、十分に気をつけてください。
固定資産税がない物件
先日、相談を受けた物件のことです。
この物件は建物が古く、いよいよ建て替えなければ危ないというような物件でした。
持ち主曰く、基礎がない、石の上に柱が建っているのだそうです。
土地は借地だということで、建て替えるにしても、法定地上権を売買するにしても、専門家に相談した方がいいということで、私にお呼びがかかったわけです。
驚いたこと固定資産税がないというのです。
建物が古すぎるために価値がなく、課税対象にならないのです。
北海道の山奥などの山林が、固定資産税がかからないことはよく聞く話です。
納付書が届かないので、そういう土地があることすら忘れている人もいるのです。
しかし、建物に固定資産税がかからないケースは、今回が初めてでした。
建物が登記していなくても、めざとく徴収される固定資産税ですが、こういうこともあるのですね。
評価を決める側も大変だと思います。
公平さが要求されるだけに、様々な取り決めがあるのでしょう。
今回はまた、勉強になりました。
首都圏の物件調査をしました
二日間かけて、首都圏の物件調査をしました。
ここのところ、首都圏の紹介営業が加速して 、物件が増えてきたこともあってのことです。
車で移動したのですが、土日のまる二日間は車に乗りっぱなしでした。
普段は自分で運転することがほとんどですが、この二日間は部下に運転を任せて、私はひたすら助手席で読書に励みました。
最近の車は、実に快適に走ります。
昔は少しでも活字を目で追えば、たちまち車酔いすることがほとんどでした。
勿論、道路事情などもあるのでしょうが、車に性能の進歩にも目を見張るものがあります。
今回の調査で感じたことは、やはり「百聞は一見に如かず」です。
現場主義に徹することの重要性です。
そして、コンサルタント能力を身につけなければならないこと。
お客様にために、どうすれば良いのかを瞬時に判断して、分かりやすくアドバイスが出来る能力です。
物件を処分するときには、そのまま売った方が良い場合、更地にして分割して売った方が良い場合、道路の問題を解決して売った方が良い場合など、いろいろなケースが考えられるからです。
まだまだ、勉強が必要なことを痛感しました。
今日からまた、猛烈に勉強します。
すべては、お客様のために。
土地に関する瑕疵担保責任について
最近、売買仲介した土地に関して、売主が立て続けに瑕疵担保責任を問われるケースに遭遇しました。
引き渡した土地の地中に、瓦礫や廃材が埋まっていたのです。
こういう場合は、基本的には売主が撤去費用を負担します。
中古住宅や収益物件でも中古を購入した時などは、その建物を解体して地中を調べてみると、こういったケースになることも多々あります。
昔は今ほど、コンプライアンスが徹底されていなかったからでしょう。
土地を売る際には、売主が瑕疵担保責任を負うことを、あらかじめきちんとした説明しておかなければならないのです。
最近では、土壌汚染が心配なケースもあります。
近くに工場などがある場合には要注意です。
昔、工場だったという場合も同様でしょう。
それから気をつけなければならないのが、隣地との境界の問題です。
新たに実測する場合などは、隣地の人の立合い、署名捺印、印鑑証明などの交付が必要になってきます。
隣地の所有者が遠方に引っ越していたり、ましてや海外などに移住していたら、大変な手間がかかってしまうのです。
弊社は一度、そういった件で、アメリカにデンバーまで行く羽目になったこともありました。
土地の売買は、簡単なようで簡単にはいかないこともあるのです。
しかし、そのために、弊社のように仲介業者が存在するのでしょうね。
お客様のためにも、しっかりと役割を果たしたいと思います。
出勤前の充実度
私は早寝早起きを心がけています。
今は4時に起きるのが日課となりました。
目覚まし時計なしで起きることが出来るほどになりました。
早朝はウオーキングをしながら1時間、講演会やセミナーなどのCDを聴いて勉強をしています。
それから約1時間半は読書をします。
ブログを書き、社員宛に二通のメールを送信します。
弊社は営業マンが多いので、朝礼は週一回にとどめていますので、毎朝朝礼がわりにメールを送信しているのです。
そして、前日、一情報と題した出勤した社員からのメールに返事を出しています。
それから、お客様への電話連絡です。
会社への出勤は8時ごろになりますが、出勤する前にかなりの仕事をこなしたという充実感があります。
何となく得をした気分ですし、人の二倍は働いているという、変な自信というのか満足感のようなものがあります。
勿論、昼間は遊んでいたり、ぼーっとしたりしているわけではありません。
距離を稼ぐをモットーに、お客様宅を訪問したり、現地を見に行くことに忙しい毎日です。
朝型に変えてから、とにかく効率良く仕事が出来るようになりました。
朝は昼の二倍、夜の三倍の仕事の効率が高まると言われていますが、それは本当だと実感しています。
益々、朝型に磨きをかけたいと思っています。