不動産における持分問題
最近、相談事で多いのは不動産の持分比率の問題です。
土地を２分の１ずつ持っているとか、自分は３分の２を持っていて、残りの３分の１は他人が持っているとかのケースです。
持分を所有している人の足並みが揃わない限り、その不動産が売れないのです。
相続問題や後見人問題が絡んでくると、より複雑になります。
元々は、共有財産だから、１人の人が勝手に売れないようにするために手段だったと思われます。
しかし、最近ではそれが仇になっているケースも多く見かけられます。
持分を所有している人の全員が同意して売るのがベストなのですが、どうしても売りたくない人がいる場合には別の方法があります。
該当する土地を分割登記する方法です。
持分の比率に応じて分割するのです。
土地の形状が良ければ、この方法は意外と早く問題が解決します。
土地の形状が悪かったり、建物があったりした場合には簡単にはいかないかもしれません。
しかし、専門家に相談してみる価値はあるのでしょう。
意外と発想を変えれば、問題解決の道が隠されているものです。
全員の足並みも揃わないし、分割も無理な時は諦めなければいけないかというとそうでもないのです。
価格は安くなってしまうかもしれませんが、持分だけを買い取ってくれる業者も存在するからです。
また、債務がある場合には、持分が差し押さえられて競売にかかり、その持分を落札されてしまうこともあるのです。
持分だけなら誰も落札しないだろうと考えるのは早計です。
落札した人が他の持分の人に購入交渉をすることもありますし、法律的には他の人の持分を競売にかける権利を有することになるからです。
いずれにしても、持分のことで悩んでいる人は専門家に相談することをお勧めします。
津波災害警戒区域
千葉県や神奈川県の海に近い物件に関しては、津波災害警戒区域に指定される地域が出てきました。
恐らく、将来的には海に近い地域は、ほとんどこの「津波災害警戒地域」に指定されてしまう可能性があると思います。
お客様はこの言葉を聞くと不安になってしまうに違いありません。
３．１１以降、こういう条例が定まる傾向が益々、強くなってきました。
海に近いというだけで、こういう地域に指定されてしまうわけです。
勿論、用心することに越したことはないのですが、お客様がその言葉だけで引いてしまうのが心配です。
海ではなく山の方は「土砂災害警戒区域」となってしまいます。
山が近いというだけで、ほぼすべて地域がこういう表現になるわけです。
今までは、この件を伝えてだけで、かなりのお客様が引いてしました。
日本は海に囲まれているうえに山が多いので、本当に完璧に安全な場所というのは少ないのです。
活断層があったり、活火山や休火山があったりなど、自然災害の恐怖とは常に隣りあわせなのです。
原発からの距離を考えると、なおさらなのかもしれません。
いずれにしても完璧な場所など、ほとんどないと言っても過言ではありません。
そういう中で、ある程度妥協したり、優先順位をしっかりと決めたりして、お気に入りの場所を絞っていくのが賢明でしょう。
私たちもお客様のために、しっかりとしたアドバイスが出来るように頑張りたいと思います。
都会の騒音
私は自他共に認める、典型的な「早寝早起き」です。
夜は９時に寝て、朝は３時頃には起きます。
自然に目が覚めるので目覚まし時計はいりません。
私のこの生活スタイルを知っている人は良いのですが、たまに夜の９時過ぎに電話してくる人は電話に出ないのが不満なようです。
翌日、折り返し電話するようにしているのですが、もう寝ていた言っても信じてくれないようです。
昔の人はきっと、私のような生活スタイルが普通だったと思うのですが。
最近、少し気になったことがあります。
私も都会生活がすっかり板についてきたわけですが、少し歩けば駅や繁華街のような場所に住んでいるのですが、近くには２４時間営業の店もたくさんあります。
気になったこととは、パトカーや救急車のサイレンの音です。
ほぼ、毎晩のように音が鳴り響いているのです。
実を言うと気になったのは意識するようになったからです。
それまでは気にならないというよりは慣れてしまっていたのかもしれないのです。
寝付いた頃なので気がつかなかったか、音で目を覚ましても直ぐに寝てしまったので忘れてしまったとか、夢と混同していたとか、そんな感じかもしれません。
都会の多くの人が田舎暮らしに憧れるのは、その静粛さにあるのもしれません。
清流の音や虫の鳴き声、風の音色の魅力は言葉では語りつくせないものなのでしょう。
夜の静けさの中で自分を見つめなおす時間も貴重なものなのでしょう。
田舎に定住するまでいかなくても、週末を田舎で過ごすのはやはり良いことだと思います。
都会で働きながら、田舎生活も体験できるわけです。
弊社「日本マウント」では、週末田舎暮らしをトレンドにしようと、これからも頑張っていきたいと思います。
まさしくIT時代
弊社「日本マウント」は、IT不動産会社を標榜する不動産売買仲介会社です。
営業マンは自由にパソコンやスマートフォンを操り、自分でホームページに物件をアップするのは勿論のこと、ブログやツイッター、フェイスブックなどのSNSを駆使して、日夜大量に物件情報を発信しています。
不動産業界でも、今やインターネットは当たり前、ホームページ作成やSEO対策などにかなりの投資が必要となったきた昨今です。
そんな中、自他共に認めるIT不動産会社である弊社「日本マウント」が他の不動産売買仲介会社と違うところは何でしょうか。
まずは、インターネット以外の広告は一切やっていないことです。
雑誌や折りこみチラシ、よく見かける路面店の窓を利用しての広告などです。
次に、ホームページの作成からSEO対策まで、すべて内製化しているということです。
外注などは一切ありません。
更に、これは最大の特徴かもしれませんが、ブログやツイッター、フェイスブックなどのSNSを使っての情報発信の量が半端ではないということです。
営業マンが毎日綴る「営業マンブログ」は、アメブロ営業マン部門のランキング上位はもはや指定席になりました。
これからのネット戦略としては、知名度を高めブランドを築くまでは、ポータルサイトを賢く使っていくことになりそうです。
巷ではポータルサイトが乱立し、まさに群雄割拠、ポータル戦国時代の様相を呈しています。
どの物件をどのポータルに投稿するかを判断するのが腕の見せ所でしょうか。
ものは考えようですが、こういうときだからこそ、一挙に知名度を上げるチャンスなのかもしれません。
そういえば、やはりコンピューターを駆使して顧客管理をし、自動的にアフターケアーのメールを配信するソフトなんかもあるようです。
そういうものを上手く使ってこそ、本当のIT不動産会社なのでしょう。
日本マウントの挑戦はまだまだ続きます。
https://resort-estate.com/detail/42083
ロングテールという感覚
弊社「日本マウント」の対応エリアは、関東甲信静岡地方です。
その中でも特に準メジャーなリゾート地が得意です。
那須高原、八ヶ岳、富士五湖、安曇野・白馬といったところでしょうか。
メジャーな別荘地は大手や老舗がひしめいていて、簡単にはその牙城を崩すことは出来そうにありません。
軽井沢や熱海・伊豆なのがそれにあたります。
軽井沢の中でも、北軽井沢と言われる地域や、熱海・伊豆の中でも天城高原などは、弊社でも十分やれるかもしれないのです。
これは今後の課題でもあります。
逆にマーケットがあまりにも小さいところは、本格的にそれだけをやるには無理なこともあります。
採算が合わないケースも出てくるからです。
弊社「日本マウント」は売買仲介会社です。
基本的には買取転売することはまれであり、大体は仲介ですから仲介手数料が主な収入源になるわけです。
売買頻度が少ない場所や取引金額が小さい物件ばかりのところでは、どうしても採算ベースに乗らないケースが出てきてしまうのです。
しかし、頻度は少ないけれども確実にお客様が存在する場所もあります。
こういう場所に関しては、地元の業者と協力したり、弊社の業務委託社員の活躍でカバーすることが出来そうなのです。
こういうマーケットはいわゆる、ロングテールビジネスという感覚に近いものかもしれません。
時間もかかり、頻度も少なく、儲けも小さいけれども、確実にマーケットとして存在する場所が全国各地にあるのです。
また、古民家やログハウス、そして家庭菜園が出来る田舎暮らし物件などは、場所を問わずということも多いことが分かってきました。
そうなると益々、ロングテールと言う感覚が大切なのかもしれません。
いろいろと試行錯誤しながら仕事を進める毎日でもあります。
いよいよ１０月がスタートします
１０月がスタートしました。
弊社「日本マウント」は、毎月の月初めの月曜日には、その月の出発のための儀式を行います。
前の月の優秀営業マンの表彰して、全員で事務所を大掃除をして、会社で提供するお弁当を食べることにしています。
１ヶ月のスタートとしての区切りの意味があります。
今月は１日が月曜日というめぐり合わせになりました。
最も理想的な日取りと言って良いかもしれません。
まさしく前の月を清算して新しくスタートする月初めの月曜日が今日なのです。
今年もラスト３ヶ月になったわけです。
弊社「日本マウント」は１２月決算、すなわち暦と同じです。
文字どおり、ラスト３ヶ月、すなわちラストスパートの時期となったわけです。
この３ヶ月の追い込みで今年の目標を達成しなければなりません。
遅れていた営業マンはその分を取り戻し、目標どおりの営業マンは来年への貯金や種蒔きをしなければならないのです。
勿論、全体の目標に責任を持って、不足分を自分が補うつもりで頑張るのが、次期リーダーのやるべき行動なのでしょう。
個人主義、利己主義で生きる人は弊社「日本マウント」にはいない筈です。
泣いても笑っても残り３ヶ月。
必ず、結果を出し、優秀の美を飾りたいと思います。
９月が終わります
今日は９月の最終日。
今月最後の日曜日です。
明日からは１０月となります。
今年の９月は猛暑だったという印象が強いです。
最近ではめっきり涼しくなってきましたので、一挙に秋が始まり、あっという間に秋が深まっていきそうな予感がします。
リゾート物件や田舎暮らし物件を売買するには１番良い季節になりました。
例年、秋は私たちの業界においても収穫の季節でもあります。
紅葉が美しい山々や、黄金色に染まった田園風景が続く田舎町は、私たちの心を癒してくれるものです。
秋の味覚も魅力です。
リゾート地や田舎町には、いずれもその地域独特の秋の味覚があるものなのです。
昔から言われるのは、読書の秋、スポーツの秋、そして芸術の秋です。
私はそこに独断でもう一つ付け加えたいと思います。
リゾートの秋、そして田舎暮らしの秋です。
１年で１番過ごしやすい良い季節です。
ぜひ、リゾート物件や田舎暮らし物件をお探しの方は、今をお見逃しなく。
真心を込めてご案内させていただきます。
やはり特色のある物件が
弊社「日本マウント」は、インターネットに特化した不動産会社です。
紙媒体での広告は一切やっていませんし、会社はテナントビルの２階にありますので、間違っても通りがかりの一元のお客様が来店することはありません。
それだけに、ホームページによる集客に力を入れなければならないわけです。
毎月、プロの分析結果などを踏まえて、ホームページの解析をしっかりとやるのですが、私自身もかなり勉強になっています。
セッションだとか、サイト滞留時間、直帰率、コンバージョン率などの専門用語にも大分慣れてきました。
数年前まではパソコンが１台もなかった不動産会社だとは思えないくらいです。
弊社のホームページは、精鋭のWebスタッフの頑張りもあってか、少しずつですが確実に進化してきています。
営業マンの数が減り、物件掲載件数が減ったにも関わらず、アクセス数やコンバージョン数が、それに比例して減っているわけではないのです。
確かに減ってはいるのですが、営業マン数や物件数当たりのアクセス数やコンバージョン数はむしろ増えているのです。
コンサルタントのプロの目から見ても、弊社「日本マウント」のホームページはどうやら優秀なもののようです。
すべて自主制作だからなおさらのことでしょう。
さて、数多くある物件の中でも人気がある物件は、ある程度絞られてきました。
ログハウス、古民家、家庭菜園可能物件、そして温泉付き物件などです。
ありきたりの中古住宅はそれほどでもありません。
やはり、何か特色がある物件が人気があるようなのです。
弊社「日本マウント」の方向性は決まりつつあるようです。
関東甲信地方の特色のあるお買い得な中古別荘や田舎暮らし物件の品揃えで、日本一を目指したいと思います。
ご期待ください。
今年の宅建試験
弊社「日本マウント」では、営業マン全員が宅建資格を持つことを目標としています。
宅建資格保持率１００パーセントを目指しているわけです。
それが、お客様第一主義に通じると思うからです。
したがって、毎年何人かの営業マンが宅建の試験に挑戦します。
昨年は１人、一昨年も１人が合格いたしました。
今年も、やはり何人かが挑戦することになりそうです。
宅建の試験は年々難しくなっていると聞いています。
合格率はかなり厳しいものです。
弊社「日本マウント」の営業マンや内勤の社員も数年連続で不合格となっている者もいます。
試験対策はコツコツ勉強することと、試験前の集中力が大切なのでしょう。
学生など勉強に慣れている立場であれば、アドバンテージがあるのかもしれません。
社会人になって、少し勉強から離れてしまっていれば、それなりに苦労することでしょう。
楽天の三木谷さんは、社会人になってからの勉強が本当の勉強であり、学生時代の勉強は勉強をする方法を学ぶための勉強だと言っています。
なるほど、学生時代は練習で、社会人になってからが本番なのでしょうか。
社会人になってからの勉強量の差が、すなわち将来の実績や結果の差であるという論法なのです。
そう考えると、私も含めて弊社「日本マウント」の社員は、まだまだ勉強不足です。
宅建の試験の合格は勿論のこと、もっともっと我武者羅に勉強しなければなりません。
練習よりも本番が大切なことはいうまでもないからです。
スマートフォンにも慣れました
携帯電話をなくしたハプニングから、思い切ってスマートフォンに変えて１ヶ月が経過しました。
アクシデントがなければ、あまり乗る気でなかったスマートフォンでしたが、変えて大正解だったと今では思っています。
今までとは比較にならないくらい、仕事でもプライベートでも効率が上がっています。
少し残念なのは、アイフォーン５が発売になったことでした。
もう少し待っていれば、最新のアイフォーン５を使いこなしていたかもしれないのです。
しかし、それは欲が深いというものでしょう。
今の私にはむしろ身分不相応。
まだまだ、今のアイフォーン４Sですら使いこなせているわけではないからです。
まずは、今の機種を使いこなせるようになりたいものです。
今後はスマートフォンが益々、全盛の時代になっていくことでしょう。
今の若い人の中には、固定電話が家にない人もいるように、将来はパソコンを持たない世代が出現してくるかもしれません。
それほど、スマートフォンは優れた機能を持ちつつあるのです。
弊社「日本マウント」も、今後はスマートフォン対応に力を入れていきたいと思います。
そして、営業マンも当然、それを使いこなせるような力をつけていなければならないのです。
近い将来、スマートフォンで物件の売却依頼を受けて、営業マンが現地からスマートフォンで売却承諾を頂き、同じく現地から物件をホームページにアップするようになることでしょう。
そんな予感する昨今です。