ババ抜きというゲーム
トランプのゲームで「ババ抜き」は誰でも知っています。
最後にジョーカー、いわゆる「ババ」を掴んだ人が負けるいう、あのゲームです。
不動産をめぐり、関係者でこの「ババ抜き」のゲームが頻繁にされているのです。
相続税対策という名の下に、土地の持ち主は金融機関から多額の借金をして賃貸アパートを建てようとします。
金融機関と建設会社が協力して、相続税対策というセミナーとやらを開催して、彼らが言うところの相続税対策の王道とやらの、いわゆる借金して賃貸アパートを建てることを勧めるのです。
ゲームの参加者は、地主、金融機関、建設会社、そして節税をアドバイスするコンサルタントの面々です。
さて、このゲームで「ババ」を引き負けるのは誰でしょうか。
そうです、地主なのです。
３０年ローンを組めば、最初の１５年はほとんど金利になります。
賃貸アパートは１５年後くらいからガタが来て、補修が必要になります。
お金がかかるうえに、入り手は減ります。
人は誰でも新しいアパートに入りたがるのです。
人口減少や高齢化社会が進み、これから猛烈な勢いで一戸建の空家が増えると予想される日本では、おそらく１５年後にはアパートを借りるお金で戸建が借りれるようになることでしょう。
金利の支払いが終わっていよいよ元金を返す頃、修理費がかさむようになり、空室が目立つようになることは十分予想されます。
金融機関は既に金利で儲けを確保しており、建設会社も建てた瞬間には利益は回収していますし、家賃保証というトリックを使って地主を安心させていますが、保証して余りある利益を取っているわけですから、保証するのも当然のことでしょう。
その保証とやらも怪しいものです。
会社が倒産すれば、保証はただの絵に描いた餅になります。
それこそ倒産しないという保証はありませんし、リーマンや日航、ダイエーだってつぶれたではありませんか。
また、入居者が減る頃にちょうど保証が切れるようになっているのです。
いずれにしてもサラリーマンである銀行や建設会社の担当者は、３０年後にはその会社にいないのです。
今の日本で３０年後の社会を予想することはほぼ不可能です。
社会の仕組みや税金の税率から、土地の値段までどうなっているのかわからないのです。
いかに無責任な提案をしているかがわかるというものです。
誰が負けるかわかっている出来レースは、もういい加減にやめるべきでしょう。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%90%E3%83%90%E6%8A%9C%E3%81%8D
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